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Cedolare secca, affitti brevi e Imu: cosa cambia con il decreto crescita Cedolare secca, affitti brevi e Imu: cosa cambia con il decreto crescita










Dalla
cedolare secca all’Imu, dagli affitti brevi alle case in comodato,
il decreto crescita interviene su diversi punti del fisco
immobiliare. Vediamo le principali novità introdotte nel corso della
conversione (il Dl 34/2019 approvato con la fiducia dal Senato
giovedì 27 giugno).



Conferma della
cedolare secca


Addio alle sanzioni per chi si dimentica di
confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento
della proroga del contratto (ad esempio, quando inizia il secondo
quadriennio in un contratto di locazione “4+4”). Il decreto
crescita nella rubrica dell’articolo 3-bis parla di «Soppressione
dell’obbligo di comunicazione della proroga del regime della
cedolare secca». In realtà, viene solo cancellata la norma che
prevede le sanzioni (100 euro ridotti a 50 entro i primi 30 giorni).
È chiaro, però, che a questo punto la mancata presentazione
del modello
Rli
 per confermare la cedolare non comporterà più la
decadenza dal regime (già eliminata per legge dal 2016), né la
multa. Si ritiene che l’eliminazione valga anche per il passato, in
virtù del favor rei.



Il codice per gli affitti brevi


Prevista la creazione di una
banca dati pubblica delle strutture ricettive e degli immobili
destinati all’attività di locazione breve.Alcune
Regioni come la Lombardia e la Sardegna
, lo hanno già fatto. Ma
l’obbligo è generalmente contestato dai proprietari. I dettagli
applicativi sono affidati a un decreto ministeriale da adottare entro
30 giorni dalla conversione. Comunque ogni struttura o casa locata
dovrà avere un codice identificativo e dovrà usarlo «in ogni
comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi
all’utenza». Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai
gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Per chi non
si adegua, sanzioni da 500 a 5mila euro, maggiorate del doppio in
caso di reiterazione.



Imposte e morosità degli affitti


Viene ritoccata anche la
norma (articolo 26 del Tuir) secondo cui i redditi fondiari sono
tassati in base alla “maturazione” e non alla “effettiva
percezione”. È la disposizione in virtù della quale i possessori
di immobili locati pagano anche sul canone non incassato, finché non
viene risolto il contratto. Per gli affitti abitativi, si può
“smettere” di pagare le tasse solo da quando si conclude il
procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità
del conduttore. L’unica consolazione è che il locatore matura un
credito d’imposta in relazione alle tasse pagate su canoni che il
giudice accerta non essere stati incassati. Ma occorre aspettare
l’iter giudiziario, per l’appunto. Questa regola continua a
valere per tutti i contratti stipulati quest’anno. Per quelli
siglati dal 1° gennaio 2020, invece, il decreto crescita prevede la
possibilità di non versare le imposte sui canoni la cui mancata
percezione sia «comprovata dall’intimazione di sfratto per
morosità o dall’ingiunzione di pagamento».



Al Fisco i dati sugli inquilini


Sempre per gli affitti brevi,
viene previsto – anche qui con norma ancora da attuare – che i
dati comunicati
dai locatori alla Polizia di Stato
 saranno forniti
all’agenzia delle Entrate dal ministero dell’Interno (in forma
anonima e aggregata per struttura ricettiva). Il Fisco potrà usarli
per controllare il pagamento delle imposte. E li comunicherà ai
Comuni che potranno verificare il versamento dell’imposta di
soggiorno. 

Ancora in tema di affitti brevi, scatta la
responsabilità in solido per la ritenuta fiscale sugli affitti brevi
da parte dei soggetti residenti in Italia, che facciano parte di uno
stesso gruppo e per il quale non sia stato nominato il rappresentante
fiscale in Italia. È una norma che si inserisce nella querelle con
alcuni portali internazionali, compreso Airbnb, che attualmente non
applicano la ritenuta prevista dalla manovra di primavera di due anni
fa (Dl 50/2017).



Dichiarazione Imu


Il termine per presentare la dichiarazione
Imu slitta al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si
riferiscono i dati da comunicare. Attualmente, il termine è invece
il 30 giugno. Inoltre, viene eliminato l’obbligo di presentare la
dichiarazione Imu per chi vuole (e può) beneficiare della riduzione
del 50% Imu e Tasi 
sulle case date in comodato, cioè in
prestito gratuito, ai figli o ai genitori. D’altra parte, in questi
casi il comodato va registrato alle Entrate.



Contratti a canone concordato: dichiarazione e «bollino»


Il
decreto crescita prevede anche l’eliminazione dell’obbligo della
dichiarazione Imu per le case affittate a canone concordato (che
beneficiano di uno sconto statale del 25% su Imu e Tasi e, in molte
città, hanno aliquote comunale ridotte). Per questi contratti, però,
istruzioni ministeriali alla mano, la dichiarazione non è
obbligatoria già oggi. Più interessante l’eliminazione di
«qualsiasi altro onere di dichiarazione o comunicazione», perché
per questi contratti spesso i Comuni pretendono comunicazioni di
vario genere. Resta invece l’obbligo di “bollinatura”
(attestazione) per i contratti a canone concordato stipulati con il
fai-da-te, senza l’assistenza delle associazioni di categoria.



Contratti a canone concordato: la proroga del «+2» 


Sempre
per i contratti agevolati, una norma interpretativa chiarisce cosa
succede se il contratto prosegue dopo il “3+2” (punto spesso
oggetto di interpretazioni divergenti): il decreto prevede che, in
assenza di disdetta, il contratto viene «rinnovato tacitamente, a
ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio». Lo schema è quindi
“3+2+2...” e così via.



Imu sui fabbricati delle imprese


L’Imu sugli immobili
strumentali, come i capannoni, diventa deducibile dal reddito
d’impresa (la Tasi lo è già). Ma solo dal 2023. Prima di allora,
la percentuale di deduzione ammessa crescerà
gradualmente: 

- 50% per l’Imu versata
quest’anno (tecnicamente, il periodo d’imposta successivo a
quello in corso al 31 dicembre 2018); 

- 60% nel
2020 e 2021; 

- 70% nel 2022;

- 100% dal
2023.



Tasi sui «beni merce»


È prevista l’esenzione dalla Tasi,
ma solo a partire dal 2022, per i beni merce dei costruttori. Si
trtta dei fabbricati costruiti e destinati dall’impresa
costruttrice alla vendita, «finché permanga tale destinazione e non
siano in ogni caso locati».



Fonte: ilsole24ore.com


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